CHOSUN

상가권리금 보호에 관한 법적 연구( 대체적 분쟁해결 방안을 중심으로)

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Author(s)
추병호
Issued Date
2019
Abstract
ABSTRACT
A Legal Study on the Protection of Commercial Building Lease Premium
: Focused on Alternative Dispute Resolution
Choo, Byoung-ho
Advisor : prof. Seo, Sun-Bok, Ph.D.
Department of law,
Graduate School of Chosun University

Commercial store real estate premium became common practice since the Japanese colonial period in the early 1930s. After the Korean War in 1950, It is formed center of the urban area and has reached to date. The scale of the Korean self-employed is approximately 5.6 million, one in five of the active population and the market volume of commercial store real estate premium is estimated to be about 33trillion won.
The ratio of stores with commercial store real estate premium is about 55%, nevertheless there is no legal regulation on this. Here, the possibility of damage due to insufficient collection of commercial store real estate premium is estimated about 1.3trillion won. According to the 2018 condition survey of commercial building tenants,
The 96% of tenant who paid premium, are hope to collect the premium for transfer, furthermore they want to payback 25% increase. but, the collection ratio at the end of the lease is about 65%, at the same time, around 35% of tenants cannot collect the investment amount, mainly the premium for transfer.
If there is a conflict between the lessor and the lessee, the only way to solve civil lawsuits takes a lot of time and cost of litigation. thus, the lessee who is vulnerable, frequently gives up the lawsuit. nevertheless, from 2016 to 2018, there are only about 48,358 consultations in Seoul and adjustment is about 0.3% in about 125 cases.
In this situation, For the protection of commercial store real estate premium payback of the tenants with limited finances usually, the study of dispute resolution is needed.
Previous studies of commercial store real estate premium are mainly on the system.Especially, the newly established ‘Commercial building lease dispute conciliation committee’has not been studied.
This research reviewed the problem of dispute conciliation and suggested alternatives to operation and system. The research results are as follows, First of all, In the direction of operational improvement of ‘Commercial building lease dispute conciliation committee’ should be established of extension. and for the expertise of the committee members, it is necessary to extend of contract term of the committee members.
Also, strengthen troubled site inspection, the foundation of the administrative system, strengthen access to on-line and consultation, conciliation of dispute, public relations should be derived. and, for the prevent dispute to invigorate committee is necessary to secure the conciliation-prepositive principle of committee, consider the introduction of compensation for removal.

Key Word : Commercial store real estate premium, the law for protection of commercial building, Alternative Dispute Resolution(ADR), the protection of opportunity to collect, Commercial building lease dispute conciliation committee|

권리금을 주고받는 것이 관행화 된 것은 1930년대 초 일제강점기부터였다. 6.25 한국전쟁이 있은 1950년 이후에는 도시지역을 중심으로 형성되어 현재에 이르고 있다. 우리나라 자영업자 규모는 약 560만명으로 경제활동인구 5명당 1명이며, 권리금의 시장규모는 약 33조원으로 추정하고 있다. 이중 권리금이 있는 상가는 약 55% 수준으로 “권리금”은 그동안 법적인 제도가 미비하여 법적보호를 받지 못해 약 1조 3천원 수준의 피해가 발생한 것으로 추정하고 있다.
2018년 상가건물임대차 실태조사」발표에 따르면, 권리금을 지불하고 들어온 임차인의 경우 96%가 사업장을 양도할 때 후임 임차인으로부터 권리금을 받고 나가길 희망하고 있으며, 심지어 자신이 지불한 금액보다도 약 25% 정도를 올려 받고 나갈 생각인 것으로 조사되었다. 그러나 임대차 종료 시 회수비율은 65%수준으로 약 35%의 임차인은 본인이 지불한 투자금액을 회수하지 못한 체 퇴거하고 있으며, 이중 많은 부분을 권리금이 차지하고 있는 것으로 알려지고 있다. 임대인과 임대차 사이에 분쟁이 있을 때 유일한 해결 수단인 민사소송은 비용과 시간 모두 부담이 크다. 이에 경제적 약자가 많은 임차인은 현실적으로 소송을 진행할 수 없어 소송을 포기하는 사례가 빈번하다. 그럼에도 2016년부터 2018까지 서울시 상가임대차 분쟁상담은 약 48,358건으로 실 분쟁조정은 약 125건으로 0.3% 수준에 머무르고 있다. 상황이 이러하므로 경제적으로 어려운 입장인 임차인들의 상가권리금 보호를 위해서는 대체적 분쟁해결방안을 더욱 강구하는 연구가 필요하다. 권리금에 대한 이전 연구를 보면 제도적 관점 연구가 주를 이루고 있다. 이번에 신설된 상가건물 임대차 분쟁조정위원회 관련 연구는 많이 없었다. 본 연구는 이에 반하여 분쟁조정현황과 문제점을 분석하고 대체적 분쟁 해결 관점에서 필요성과 운영상·제도상 대안을 제시하고자 한 것이다.
연구결과는 다음과 같다, 우선, 상가건물분쟁조정위원회의 운영상 개선 방향으로는 분쟁조정위원회의 확대 설치 및 전문성 확보를 위해 전문위원의 안정적인 계약기간 운영을 위해 계약기간을 5년 이상으로 확대할 필요가 있다. 조정이용 활성화를 위해 임대차 분쟁신청을 주민자치센터에서도 접수를 검토할 필요가 있다. 아울러 분쟁 현장실사 강화, 행정시스템의 구축, 온라인 접근성 강화 및 상담·분쟁조정 제도 홍보 등 운영상의 개선방향을 모하여야 한다. 그리고 상가건물분쟁조정위원회의 제도상 개선 방향으로 조정 전치주의 강제력(집행력) 확보, 퇴거 보상제 도입 검토 등 분쟁조정위원회가 활성화 되어, 상가임대차에서 부당하게 권리를 침해받거나 권리금 회수에 있어 손해가 발생하지 않도록 분쟁조정위원회의 다양한 활동으로 분쟁을 미리 방지해야 한다.

주제어 : 상가권리금, 상가건물임대차보호법, 대체적 분쟁해결(ADR), 회수기회보호,
상가건물임대차분쟁조정위원회.
Alternative Title
A Legal Study on the Protection of Commercial Building Lease Premium
Alternative Author(s)
Choo Byoung Ho
Department
일반대학원 법학과
Advisor
서순복
Awarded Date
2019-08
Table Of Contents
목 차

ABSTRACT
제1장 서 론 1
제1절 연구의 필요성 1
제2절 연구의 범위와 방법 3
1. 연구의 범위 3
2. 연구의 방법 3

제2장 상가권리금과 ADR의 이론적 기초 5
제1절 상가권리금의 의의와 유형 5
1. 권리금의 의의 5
2. 권리금의 연혁 6
3. 권리금의 유형 7
4. 권리금의 발생원인 8
제2절 권리금 계약의 법률관계 10
1. 권리금계약의 당사자 10
2. 권리금의 법적성질 12
3. 권리금 회수방법 13
4. 상가권리금 보호의 필요성과 입법과정 15
제3절 ADR의 의미와 권리금분쟁 해결 방식 18
1. ADR 의미와 분쟁해결 제도 18
2. 권리금의 분쟁유형 19
3. ADR의 권리금 분쟁해결 방식 25
4. 조정효력에 따른 분쟁조정 28
제4절 상가권리금 주요국가의 입법내용 32
1. 영국 32
2. 프랑스 34
3. 일본 35
4. 미국 36
5. 독일 38

제3장 현행의 권리금 보호제도와 ADR 분쟁해결 제도 40
제1절 권리금보호와 관련한 제 규정 40
1. 상가임대차법의 범위 40
2. 임대차기간의 보장 42
3. 권리금 표준계약서의 사용권장 43
4. 권리금 평가기준의 고시 43
5. 상가건물임대차 분쟁조정위원회 신설 운영 44
제2절 임대인의 권리금회수 방해 금지 45
1. 권리금 회수 방해행위 금지의무의 법적성격 45
2. 권리금 회수 방해행위 금지 요건 46
3. 방해행위의 유형 47
제3절 임차인의 손해배상청구권 51
1. 손해배상책임의 법적성질 51
2. 손해배상책임의 요건 52
3. 손해배상액의 산정 52
4. 손해배상액의 감액 및 청구권의 소멸 53
제4절 사법/행정형 ADR과 임대차 분쟁조정위원회 55
1. 사법·행정형 ADR제도 55
2. 분쟁조정위원회 의의와 성격 55
3. 분쟁조정위원회 구성 및 운영 58
4. 분쟁조정위원회의 기능 59

제4장 상가권리금보호의 문제점과 ADR의 분쟁해결 개선 방안 61
제1절 일반적 문제점과 제도개선 61
1. 규정의 명확성 필요 61
2. 표준권리금계약서 사용권장 62
3. 미적용(제외사유) 범위의 과다 63
4. 권리금신고제 도입 검토 65
5. 재개발·재건축의 권리금 보호 66
6. 기타 67
제2절 방해금지 및 손해배상의 문제점과 제도개선 69
1. 임대인의 방해행위 금지 예외규정 개선 69
2. 임차인.임대인 입장의 정당한 사유의 명확화 69
3. 손해배상 청구권의 신설 70
제3절 분쟁해결의 ADR 필요성과 제도개선 방안 72
1. 대체적 분쟁 조정 현황 72
2. 대체적 분쟁해결의 필요성 76
3. 분쟁조정위원회의 운영상 개선방안 80
4. 분쟁조정위원회의 제도상 개선방안 82

제5장 결 론 87

참고문헌 90
Degree
Master
Publisher
조선대학교
Citation
추병호. (2019). 상가권리금 보호에 관한 법적 연구( 대체적 분쟁해결 방안을 중심으로).
Type
Dissertation
URI
https://oak.chosun.ac.kr/handle/2020.oak/13975
http://chosun.dcollection.net/common/orgView/200000267471
Appears in Collections:
General Graduate School > 3. Theses(Master)
Authorize & License
  • AuthorizeOpen
  • Embargo2019-08-23
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