商街建物賃貸借 制度의 問題點

Abstract

It has been pointed out that the Commercial Building Lease Protection Act, which was implemented in 2001 for the purpose of protecting the tenant, has not done its function even after several revisions. Looking at the contents of the Commercial Building Lease Protection Act, amended in October 2018, it focuses on protecting the opportunity of collecting premium. In detail, the contract renewal period was extended from 5 years to 10 years, and the recovery period for the right payment was extended from 3 months to 6 months before the expiration of the current contract. In addition, the Commercial Building Lease Dispute Arbitration Committee was operated only in the Seoul area, but under the Commercial Building Leasing Protection Act, it is expanded and operated nationwide. The dispute settlement committee will be launched on April 17, 2019 to facilitate convenient and inexpensive settlement of various disputes related to the lease of the mall. However, it is true that the extension of the contract renewal demand period and the extension of the payback period for 6 months alone have a limit to the collection of the right money. The Commercial Building Lease Protection Act stipulates that "the landlord should not interfere with the tenant's opportunity to recover his or her right money." However, if the landlord refuses to contract with the new tenant, the House Lease Protection Act has no alternative. As such, the amendment of the law alone has limits on the conflict solution between landlords and tenants. Since the interests of the landlord and the tenant are in conflict, it is important to fundamentally prevent conflicts and disputes from deteriorating. This study examines and analyzes legislative initiatives of lawmakers and suggests ways to improve the law. In addition, it can solve the legal problems of the parties concerned about the lease contracts considering the purpose of legislation or the legislative purpose of the Commercial Building Lease Protection Act. Besides it suggests the establishment of an operational and supervisory agency. Furthermore, this study aims to remind the part that was not resolved by the amended Leaseholder Protection Act of 2018. In the following, we will look at the core contents of this study. Chapter 1 reveals the purpose of this study. Chapter 2 examines the background of the Commercial Building Lease Protection Act and the legislative process, as well as the main contents of the revised legislation, which will be the base of the Commercial Building Lease Protection Act. Chapter 3 tries to examine the problems and alternatives of Korea Commercial Building Lease Protection Act by examining foreign commercial building lease protection system of leases in the level of comparative law and the current state of goodwill transactions. Chapter 4 examines the limitations of the current system of right money protection by examining the protection of right money recovery opportunities and seeks to find out how to remedy other rights by examining the effects and limitations of the right protection policy. Chapter 5 summarizes the future challenges for protecting the right money and suggests ways to improve it. It also examined the core contents of the amended the Commercial Building Lease Protection Act in 2018, and examined the need for the composition and oversight of the Dispute Settlement Commission, which is expanded to nationwide. Chapter 6 summarizes the results of this study with alternatives and hopes. In this study, the establishment and operation of the Commercial Building Dispute Arbitration Commission is also important, but it is hoped that it will help to resolve disputes related to commercial lease that may continue to occur in the future by noting the importance of continuous management and supervision. In addition, real freedom and equality between the landlord and the tenant are realized, and as the result it is expected to be revitalize our economy.|상가 임차인 보호를 목적으로 2001년 실시한 상가건물임대차 보호법은 그동안 수차례 개정에 의해서도 제 기능을 발휘하지 못한다는 지적을 받아왔다. 2018년 10월 개정된 상임법의 내용을 살펴보면 권리금 회수기회 보호에 초점이 맞춰져 있다. 세부내용으로는 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 하였으며 권리금회수 보호기간을 현행 계약 만료 3개월 전에서 6개월로 연장하였고 권리금 관련 규정 내용에 전통시장을 새로이 추가 적용하였다. 그리고 상가건물 임대차 분쟁조정위원회가 서울지역에만 국한되어 운영되고 있었으나 전국 광역시·도로 확대 설치하여 운영된다. 이 분쟁조정위원회는 상가임대차와 관련한 각종 분쟁을 편리하고, 저렴하게 해결코자 2019년 4월 17일 출범된다. 하지만 계약갱신요구권의 행사기간 연장과 권리금 회수기간의 6개월 연장만으로 권리금 회수에 한계가 있는 것이 사실이다. 상임법은 “임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 안 된다.”고 명시하지만, 임대인이 새임차인과 계약을 거부하면 달리 대응할 방법이 없다. 이처럼 법 개정만으로 임대인과 임차인의 갈등을 해소하기에는 한계가 있다. 임대인과 임차인의 이해관계가 서로 상충하는 만큼 갈등과 분쟁의 악화를 근본적으로 막는 것이 중요하다 하겠다. 본 연구에서는 국회의원의 입법발의를 검토분석하여 개선방안을 제시함과 동시에 상가건물임대차법 입법목적이나 입법취지를 감안하여 상가임대차와 관련 당사자의 법률문제를 원활히 해결할 수 분쟁조정위원회의 향후 관리·운영 및 감독 기관의 신설을 제안하였다. 또한 2018년 개정된 상임법만으로 해결되지 않은 부분을 상기시킴에 목적이 있다. 이하에서는 본 연구의 핵심 내용을 살펴본다.

제1장에서는 본 연구의 목적을 언급하고, 제2장에서는 상가건물임대차법의 제정배경과 입법 과정을 고찰함과 동시에 개정된 법안의 주요 내용을 살펴봄으로써 앞으로 지향해야 할 상가건물임대차법의 바탕을 삼고자 한다. 제 3장에서는 권리금 거래 현황과 비교법적 차원에서 외국의 상가임대차 제도를 살펴봄으로써 우리나라의 상가건물임대차법의 문제점과 대안을 알아보고자 하였다.

제 4장에서는 권리금 회수기회 보호에 대한 검토를 함으로써 현행 권리금 보호제도의 한계를 알아보았으며, 권리금 보호 규정의 적용 효과와 제한을 살펴봄으로서 그 밖의 권리구제 방법을 알아보고 하였다. 제5장에서는 권리금 보호를 위한 향후 과제를 항목별로 나열하였고 그에 대한 개선방안을 제시하였다. 또한 2018년 개정 상가임대차 보호법의 핵심 내용을 살펴보았으며, 그 중 전국으로 확대 운영되는 분쟁조정위원회의 구성과 감독의 필요성에 대해 살펴보았다. 제6장에서는 본 연구의 결과를 대안과 희망을 담아 정리하였다. 본 연구에서 상가건물분쟁조정위원회의 설치 운영도 중요하지만 지속적인 관리와 감독의 중요성을 알림으로 장래에도 계속 일어 날 수 있는 상가임대차와 연관된 분쟁을 원만하게 해결하는 일조할 수 있기를 바란다. 또한 상가임대인과 임차인 상호간에 실질적 자유와 평등이 실현되어 경제 활성화를 기대한다.