택지개발지구 상업용지의 디자인구조와 이용특성에 관한 연구

Abstract

우리나라에서는 1980년대부터 지난 30여년간 주택공급을 위한 가장 중요한 정책은 택지개발 촉진법을 근거로 한 도시외곽지역에의 대규모 주택용지 공급정책 이였다. 이는 부족한 택지를 쉽게 공급하고, 고층 아파트를 건설하여 토지이용을 효율적, 집약적으로 한 계획제도로 지금은 미분양 아파트가 등장 할 정도로 양적확보에는 공헌해 왔다. 그러나 다른 한편으로는 기성시가지를 담벽처럼 둘러쌓으면서 도시경관의 왜곡, 자연환경의 파괴, 직주간의 교통유발 증대 문제와 함께 지나치게 기능적인 토지이용계획과 지구단위계획의 미흡 등은 인간 중심의 활력 있는 택지개발이 되지 못하고 있다는 비판을 받아 왔는데, 광주도 예외는 아니다. 이에 본 연구는 광주광역시에 개발된 택지를 중심으로 토지이용계획과 지구단위계획에 대한 적절성 규명과 함께 상업용지를 중심으로 면적비, 디자인구조, 건축물 입지 및 용도 등을 조사한 결과는 다음과 같다. 1. 광주광역시의 택지개발 사업은 기성시가지의 동남쪽에 입지하고 있는 무등산자락의 주변을 제외한 기성시가지를 반위요형으로 둘러싸면서 개발된 입지형태와 영산강변을 따라 개발된 일자형의 개발형태가 합해진 K형의 개발형태를 보이고 있다. 이는 대규모 택지개발이 쉬운 자연녹지지역을 선택하여 개발한 결과로서, 앞으로의 택지개발은 도시공간구조에 대한 고려가 함께 필요하다. 2. 지난 20년간의 택지개발지구의 토지이용계획은 주거용지의 비율은 점차 줄어 든 반면 공공시설 용지는 크게 증가하는 경향을 보이고 있는데, 특히 공원․녹지면적은 증가한 반면 도로 비율은 상대적으로 줄어든 것으로 나타나고 있다. 또한 주거용지 중에서 단독주택용지는 감소한 반면 상업용지의 비는 5% 이내로 큰 변화를 보이지는 않고 있다. 이같이 공원녹지 등의 면적이 증가한 것은 사람들의 지향이나 사회적 성향 변화와 관련이 있는 것으로 여겨지지만, 이들 용지의 위치는 면적의 증가만큼 질적 성장은 하지 못한 것으로 나타나고 있다. 3. 택지개발사업지구 내 상업용지의 블록구조(디자인구조)는 크게 간선도로를 중심으로 한 도로중심의 구성(4개 지구)과 블록중심의 구성(3개 지구)으로 나타나고 있는데, 이중 도로중심의 구성은 면대칭(2개 지구), 선대칭(1개 지구), 선+면의 비대칭(1개 지구)의 3가지타입으로 나타나고 있다. 블록형태를 구성하고 있는 내부도로는 ‘ㄴ’자형, ‘ㅡ’자형, ‘ㅡ’자+‘ㅐ’자 혼합형, ‘ㄴ’자+ㅁ’자 혼합형, ‘ㅡ’자+‘ㄴ’자+‘ㅐ’자 혼합형 등 다양하게 나타나고 있는데, 상업용지의 블록구조는 보행중심의 도로구성이 상점가로의 매력을 만드는 데에는 유리한 것으로 나타나고 있다. 4. 택지개발지구에서 상업용지는 신시가지의 매력을 만들어내는 초점이지만, 상업용지의 매력을 만들어내는 획지계획 및 용도, 건축물의 배치와 높이, 외관 및 지붕형태 등에 대한 지구단위계획의 지침은 매력적인 상업용지의 이미지를 만드는 데에는 한계를 보이고 있는 것으로 나타나고 있다. 특히 용도에 대한 규제가 명확하지 않아서 가로 성격을 불명확하게 하거나 혼란스럽게까지 하고 있다. 따라서 앞으로는 상업용지 전체의 건축물의 높이나 지붕형태, 외관형태에 대한 이미지설정과 함께 가로별이나 층별(특히 1층) 용도에 대한 규제나 유도가 필요하다. 5. 상업용지 내 공용 주차장용지의 분산배치와 개개 필지별 주차장의 허용으로 인해 상업용지가 보행중심의 가로가 되지 못하고 있음은 물론 불법주차의 요인이 되고 있는 것으로 나타나고 있다. 따라서 앞으로 상업용지는 보행자중심의 커뮤니티 장이 될 수 있도록 블록내의 공공주차장의 분산배치나 개별주차 허용방식에서 벗어나 보행자전용성을 보장하는 집단주차 등의 방식으로 바꾸는 것이 필요하다.|The most important policy for housing supply in Korea for 30 years from the 1980s was the supply of large-scale housing site at the outskirts of a city based on Housing Development Promotion Law. It contributed to the quantitative security of housing demand with easy supply of insufficient housing site, construction of high-storied apartment houses and efficient and intensive planning of land use. But, such a policy has been criticized because it distorted cityscape, destroyed natural environment and increased traffic problems as it enclosed the existing downtown like fence, and extremely functional land use plan and lack of district unit plan prevented human-centered housing development, and Gwangju is not exception. Therefore, this study examined the appropriateness of land use plan and district unit plan with housing sites developed in Gwangju metropolitan city and as a result of examining area ratio, design structure, building location and use, the following results were obtained. 1. Housing site development project of Gwangju metropolitan city showed location type developed by surrounding downtown with 반위요형 except neighborhood of Mt. Mudeung and K type combining flathead type developed along the Yeongsan river. It is the result of developing natural green belt which is easy to develop large-scale housing site and future housing site development needs to consider urban space structure. 2. While the ratio of residential site was reduced with the land use plan of housing site development district for 20 years, public facility site tends to increase and in particular park and green belt area increased, but the ratio of road was relatively reduced. In addition, the detached house site was reduced, but the ratio of commercial site was within 5% and showed no great change. Such an increase of park and green belt was related to people's orientation and change of social trend, but the location of this site showed no qualitative growth as the increase of area. 3. Block structure(design structure) of commercial site within housing development project district showed road-centered composition (4 districts) along the main road and block-centered composition (3 districts), and of these, road-centered composition had three types of planar symmetry (2 districts), linear symmetry (1 district), linear + planar asymmetry (1 district). Internal road composing the block type showed a variety of 'ㄴ‘ type, ‘ㅡ’ type, ‘ㅡ’ +‘ㅐ’ mixed type, ‘ㄴ’ +ㅁ’ mixed type, ‘ㅡ’ +‘ㄴ’ +‘ㅐ’ mixed type and block structure of commercial site was profitable to make walking centered road composition attractive as shopping area. 4. Commercial site at housing development district was the focus of new downtown, but district unit plan guidelines including plot plan and use, arrangement and height of building and its exterior and roof style showed the limitation in making the image of an attractive commercial site. In particular, as the regulation of building use was not obvious, it caused confusion of street character. Accordingly, regulation and guidance of building use by street or floor (especially the 1st floor) with image making of height, roof style and exterior of the whole buildings at commercial site are required. 5. Decentralized arrangement of public parking lot within commercial site and permission of parking lot by individual lot prevented commercial site from being walking centered street and became the cause of illegal parking. So commercial site should be changed into group parking style which guarantees pedestrian convenience escaping from decentralized arrangement of public parking lot or permission of individual parking within the block to be the stage of pedestrian-centered community.