집합건물 관리제도 개선방향에 관한 민사법적 연구

Abstract

In Korea, since the late 1970s, the demand for multi-unit housing has increased rapidly due to the economic development and urban concentration of the population, and the demand for collective buildings such as apartments, commercial buildings, and multi-purpose apartments has increased mainly in metropolitan areas. Building types are diversifying in accordance with the acceleration of changes in the social environment while buildings for simple use such as multi-unit houses, apartments, and commercial buildings are being more complicated according to the needs of the urban development, consumer demands, segmentation, enlargement, smartification, and intellectualization. This paper provides an overview of the collective building law legislation that is established regarding the ownership and management of collective buildings while in particular, the management groups, managers, assemblies and their resolutions, regulations, and commercial industry restrictions that are most interested in practical practice are described comprehensively. Chapter 2 of this paper describes the concept, system, and history of collective buildings. In particular, it covers the main contents of the fourth amendment (December 18, 2012), which was the largest revision since the enactment in 1983. The fourth amendment is to improve and maintain the provisions for liability for defects in collective buildings that have been interpreted as a matter of interpretation in relation to the Housing Act, and to expand opportunities for residents to participate in the building management process, for instance, having tenants and others at a meeting of the management group under certain conditions to exercise voting rights. and so forth while it specifically analyzes the establishment and operation of collective building dispute mediation committee composed of experts from each city and province as a way to quickly and efficiently resolve disputes over collective buildings. In addition, research was conducted on the establishment and concept of partitioned ownership.

Next in Chapter 3, the management group and managers were examined as the management subjects of the collective building. In addition, the concept, scope, and effect of the management regulations were considered while in particular, the legal nature of the commercial management regulations was examined in detail, and what was the cause of the dispute with the self-governing laws regulated by the shopping district management group, co-op of shopkeepers, and others was analyzed. Chapter 4 describes the scope and form of the concept reorganization and the exclusive and common parts of the building as the subject of management of the collective building. In particular, the contents according to the rights and obligations of the partitioned owners as per the predefined legal public section and the public section on a basis of contract are summarized. Chapter 5 focuses on several legal problems that arise in relation to the management of collective buildings and multi-unit apartments. In the first section, the amendments to the collective building law for the realization of collective building management are intended to allow tenants to participate in the limited management of the collective building. In the past, considering that tenants or renters who are not the owners of the collective buildings are not given the authority to participate in the decision-making process necessary for the management of the collective buildings, the occupants including tenants could also ideally participate in the management group meeting regarding the management of the public sector, the appointment of a manager or a member of the management committee, and exercise voting rights on behalf of the partitioned owners in matters related to ordinary management that pays for themselves, thereby enhancing the interests of tenants, such as tenants who actually live in or operate stores in order to make the management of the building more robust and to facilitate the normal management of the collective building. In addition, if the partitioned owner does not express his/her intention to exercise the voting rights regarding the appointment of the manager or the management committee, the tenant may exercise the voting rights to participate in the appointment of the management and management committee members. In section 2, it can be said that in the case of a multi-unit house, it is required to use it for the common good without disturbing its neighbors, however, the level of care would be larger than single-family houses. Occupants who live in multi-unit homes are obligated to comply with established principles determined by social notions among the partitioned owners of the category. The principle of good faith would be applied to the fulfillment of the rights or obligations for the common interest required for the use of the public part or the use of the whole part. Specifying the specific contents of the violation of the common interests in the multi-housing management regulations and specifying the responsibility for the violations would lead to a more pleasant residential life. In section 3, the views on the obligation to pay due to arrears of administrative expenses and the collection of administrative expenses are reviewed while the relationship between the property rights of the partitioned owner and the public interests of administrative expenses in administrative reality regarding the problem of the succession of arrears administrative expenses along with procedural solutions regarding solving the problems caused by arrears of administrative expenses is described. The protection of premium in section 4 seems to be desirable in the sense that it protects socially disadvantaged tenants. However, it is necessary to review and supplement the problems in order to legally protect the premium, which varies by region and industry. In particular, when redeveloping and rebuilding an existing commercial building as an urban reorganization project, a clear standard should be prepared on how to guarantee the rights of the commercial building tenant. In addition, a clear concept of regional premium, facility premium, and business premium among the types of premiums that are generally classified shall be established. If certain requirements for premium are satisfied based on these three types, it is necessary to strengthen the protection of recovering the tenant's premium as opposing power recognized as it is, and the ambiguous provisions related to the tenant's interference with the tenant's retrieval of the tenant must be clearly modified while who is responsible for proving compensation for damages caused by the obstruction of the retrieval of the premium must be clearly determined. Since the management method differs depending on the size and purpose of the collective building, provisions shall be made regarding the management system that separates ownership from management and the differentiated management method suitable for the size and use. In order to transition from an evolving modern society to an urban society, institutional arrangements shall be provided to uniformly manage and regulate new collective buildings as large-scale multi-purpose buildings with different uses appear.| 우리나라에서는 본격적으로 1970년대 후반부터 경제발전프레임과 인구의 도시집중으로 인하여 공동주택 수요가 급증하게 되었고, 광역권 대도시를 중심으로 아파트, 상가, 주상복합오피스텔 등과 같은 집합건물의 수요가 증가하였다. 사회적 환경의 변화에 가속화에 따라 건물의 종류가 다변화 하고 있으며, 공동주택, 아파트, 상가빌딩 등 단순한 용도의 건축물들이 도시의 개발, 수요자의 욕구에 맞춰 세분화, 대형화, 스마트화, 지능화로 인해 건물관리의 복잡화가 이루어지고 있다. 본 논문에서는, 집합건물의 소유 및 관리에 관하여 정하고 있는 집합건물법 법제를 개괄적으로 살펴보고 있으며, 특히, 실제 실무에서 가장 관심이 집중되는 관리단, 관리인, 집회 및 결의, 규약, 상가업종제한 등에 대한 내용을 종합적으로 기술하였다. 본고 제2장에서는 집합건물의 개념과 체계, 그리고 연혁에 관하여 기술하고 있다. 특히, 1983년 제정 이후, 가장 큰 폭의 개정이었던 제4차 개정(2012. 12. 18)의 주요 내용을 다루고 있다. 4차 개정은 주택법과의 관계에서 해석상 문제가 되어 온 집합건물의 하자담보책임 규정을 합리적으로 개선 정비하고 집합건물의 임차인등도 일정한 요건 하에 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있도록 하는 등의 집합건물의 관리과정에 실거주자의 참여기회를 확대하는 한편 집합건물의 관한 분쟁을 신속하고 효율적으로 해결하기 위한 방안으로서 각 시, 도의 관계전문가로 구성되어지는 집합건물 분쟁조정위원회를 설치, 운영 을 구체적으로 분석하였다. 또한, 구분소유권의 성립 및 개념에 관하여 연구를 진행하였다. 이어 제3장에서는 집합건물의 관리주체로써 관리단 및 관리인에 관하여 살펴보았다. 그리고 관리규약의 개념 및 범위, 그리고 효력 발생에 관하여 고찰하였으며, 특히, 상가관리규약의 법적성질을 구체적으로 고찰하여 상가관리단, 상가번영회 등을 중심으로 규정한 자치법규로의 분쟁의 원인이 무엇인지를 분석하였다

제4장에서는 집합건물의 관리 대상으로써 개념정리와 건물의 전유부분 및 공용부분의 범위와 형태에 관해서 서술하였으며 특히 법정공용부분과 규약공용부분에 따른 구분소유자의 권리의무관계에 따른 내용을 집약하였다

5장에서는 집합건물 및 공동주택의 관리와 관련하여 발생하고 있는 몇 가지 법적 문제점을 중심으로 서술 하였다. 첫 번째 1절 에서는 집합건물 관리의 현실화를 위한 집합건물법 개정안의 내용으로 임차인이 제한적으로 집합건물의 관리에 참여할 수 있도록 하는 것이다. 종전에는 집합건물의 소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등에게 집합건물 관리에 필요한 의사결정 과정에 참여할 수 있는 권한이 주어지지 않아 집합건물의 관리가 부실해지는 원인이 되고 있음을 고려하여, 원칙적으로 임차인 등 점유자도 공용부분의 관리, 관리인이나 관리위원회 위원 선임에 관한 관리단 집회에 참석하여 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 함으로써 집합건물에 실제 거주하거나 점포를 운영하는 임차인 등의 권익을 증진하고 집합건물의 관리를 더욱 건실하게 하고 집합건물의 통상적인 관리가 원활하게 이루어질 수 있도록 임차인은 스스로 비용을 부담하는 통상의 관리에 관한 사항에 있어서 구분소유자를 대신하여 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수 있도록 하였다. 그리고 관리인이나 관리위원의 선임에 있어서 구분소유자가 스스로 의결권을 행사할 의사를 표시하지 않는다면 임차인이 의결권을 행사하여 관리인과 관리위원의 선임에 참여할 수 있도록 하였다

2절에서 공동주택의 경우 그 사용에는 이웃에게 피해를 주지 않고 공동의 이익을 위한 사용이 요구된다고 할 수 있지만, 하나의 건물 안에서 구분소유자가 서로 밀접하게 생활하는 공동주택에서의 공유는 그 주의 정도가 단독주택에 비해 클 것이다. 공동주택에 거주하는 점유자는 구분소유권자사이의 사회통념에 의해서 결정되는 정해진 원칙의 준수의무를 부담한다. 사용에는 공용부분의 사용이나 전유부분의 사용 모두에 요구되는 공동의 이익을 위한 권리나 의무의 이행에 신의성실의 원칙이 적용될 것이다. 공동주택관리규약에 공동이익을 위반한 행위에 관한 구체 적인 내용을 적시하고 그 위반에 대한 책임을 명시하는 것은 보다 쾌적하게 주거생활을 영위할 수 있도록 할 것이다.

3절에서는 관리비 체납에 따른 납부의무와 관리비 징수에 대한 견해를 살펴보고 체납관리비 승계문제에 관해서 구분소유자의 재산권성의 미치는 관계와 관리현실에서 관리비의 공익적 의미에 대해 서술하고 관리비 체납의 따른 해결적 조치사항에 대하여 절차적 해결방안에 대하여 서술하였다.

4절의 상가권리금 보호는 사회적 약자인 상가임 차인을 보호해 준다는 취지에서 바람직한 것으로 보인다. 그러나 지역별, 업종별로 천차만별인 상가권리금을 법적으로 보호해 주기 위해서는 문제점들에 대한 검토와 보완이 필요하다. 특히, 기존의 상가건물을 도시정비사업으로 재개발․재건축할 경우 상가임차인의 권리금을 어떻게 보장 해 줄 것인지에 대한 명확한 기준이 마련되어야 한다. 또한 일반적으로 구분되고 있는 권리금의 유형 중 지역권리금, 시설권리금, 영업권리금 등에 대한 명확한 개념의 정립과 이들 세 유형을 기준으로 권리금에 대한 일정한 요건을 갖춘 경우 권리금 자체의 대항력을 인정하여 임차인의 권리금 회수보호를 강화할 필요가 있으며, 임대인의 임차인 권리금 회수 방해 행위와 관련된 모호한 규정들을 명확하게 정비하여야 하며, 권리금 회수방해로 인한 손해배상에 대한 입증책임이 누구에게 있는지를 명확히 확정하여야 한다.

집합건물의 규모와 용도에 따라 관리방식에 차이가 있게 마련이므로 소유와 관리를 분리하는 관리체제와 규모와 용도에 맞는 차별화된 관리방법에 관한 규정을 마련해야 한다. 발전하는 현대사회의 도시형 사회로의 전환은 용도가 서로 다른 대형화된 복합건물의 등장하고 이에 맞추어 새로운 집합건물을 통일적으로 관리하고 규율할 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 한다.