Monetary Value Prediction (MVP) model of the renovated office building

Abstract

오피스 빌딩의 노후화와 환경문제로 인해, 최근 건설 산업은 빌딩의 물리적, 경제적 및 환경적 측면을 개선시키기 위해서 리노베이션 공사가 활발해지고 있다. 리노베이션 공사와 관심이 증가하는 과정에서, 리노베션을 계획하고 있는 발주자에게 가장 중요한 의사결정 요소 중 하나는 완성된 리노베이션 공사로 인해 오피스 빌딩의 금전적 가치 변화를 평가하는 것이다. 또한, 자산관리측면에서 볼 때, 리노베이션 공사로 인해 에너지 효율성, 유지관리, 보수 공사 등의 측면에서 건물의 성능이 개선되기 때문에 빌딩의 임대료 및 임대율 등과 가치가 개선될 것으로 기대된다. 이러한 장점에도 불구하고, 이러한 가치를 예측하는 관련 연구나 방법은 아직까지 거의 이루어지지 않았다. 그러므로, 본 연구는 실제로 리노베이션이 완료된 오피스 빌딩의 90개의 사례를 기반으로 인공지능 기술과 다변량 데이터 분석 기술을 사용하여 리노베이션 후의 오피스 빌딩의 금전적 가치 예측 (MVP) 모델들을 개발하였다. 한편, 빌딩의 금전적 가치는 일반적으로 부동산감정평가방법의 3방법 (원가법, 수익환원법, 거래사례비교법)에 의해 평가지만, 원가법은 주로 신축 빌딩의 가치 평가에 적용된다. 반면에, 오피스 빌딩에는 주로 수익환원법과 거래사례비교법을 적용하여 가치가 평가된다. 하지만, 기존의 감정평가방법을 적용하여 리노베이션에 따른 오피스 빌딩의 금전적 가치 변화를 평가할 수 있는 방법이나 연구가 미흡하다. 이에 본 연구에서는 오피스 빌딩의 가치 평가가 가능한 수익환원법과 거래사례비교법의 원리를 적용하여 MVP 모델을 개발되었다. 수익환원법의 원리를 적용하여 개발된 MVP 모델 I은 오피스 빌딩의 가치에 영향을 미치는 요인과 가치를 활용하여 다중회귀분석을 적용하였다. 또한, 거래사례비교법의 원리를 적용하여 개발된 MVP 모델 II는 과거 거래된 사례와 유사한 이력과 특징을 지닌 사례를 활용하여 가치를 평가할 수 있는 사례기반추론기법을 적용하였다. 본 연구에서 개발된 2개의 MVP 모델을 검증하기 위해 실제 거래가격의 데이터를 가진 16개의 사례에 적용하였고, 기존의 감정평가방법과 비교를 하였다. 그 결과 감정평가방법이 정확도 측면에서 개발된 2개의 MVP 모델보다 약간 높았다. 하지만, 요구된 정보의 양, 데이터 획득의 용이성, 시장의 반영 등 다양한 측면에서 비교하였을 때, MVP 모델 II가 프로젝트 계획단계에서 리노베이션 후의 오피스 빌딩의 가격을 쉽고 정확하게 예측하는데 가장 적합하다고 평가되었다. 또한, 개발된 모델 및 방법은 다음과 같은 기여가 기대된다. (1) 리노베이션 공사를 계획하고 있는 발주자에게 의사결정 지원한다, (2) 오피스 빌딩 리노베이션 시장을 증진에 기여할 것으로 기대된다, (3) 경제성 측면에서 리노베이션 작업에 따른 효과에 초점을 둔 미래 연구에 초석이 될 것으로 기대된다.